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合肥下半年如何买房?从政策变化来判断合肥房价

来源:网络整理2017-10-12 19:24

7月24日,中央政治局会议在京召开,会议分析了当前经济形势,部署下半年经济工作。关于这次会议涉及到的房地产部分,马光远先生做出分析,仔细研读,受益匪浅。结合会议精神,我预测一下下半年合肥房地产的发展趋势。

我在之前的文章中反复强调,影响房地产最大的因素就是政策,因此在判断房地产发展趋势上,准确理解货币政策和房地产政策尤为重要。去年3月1日,我在合肥论坛发表一篇帖子,内容就是对下半年合肥房地产发展趋势的判断,大致符合后期房地产的走势。

2015年底的中央经济工作会议,对全国2016年房地产市场的定调是去库存,但去库存这个提法对于一线城市和热点二线城市来讲,就是一个伪概念。在前期不断放松的限购政策之下,这些城市库存已几乎消化殆尽,若普遍都执行全国性的去库存政策,对热点城市来讲就是火上浇油。

我们看到2016年以来,合肥房价疯狂上涨,与南京、苏州、厦门并列为房价上涨的四小龙。信贷资金像洪水一般涌进热点城市,却几乎一整年也没看到三四线城市房地产有什么起色,去库存政策没有起到应有的作用,反而助长了热点城市房地产泡沫。

因此我们又看到年底前,几乎所有房价大涨的城市相继重启限购,严格限购之下,房价止住了疯涨的势头。今年以来,绝大部分热点城市房地产市场出现了量价齐跌,在一二线城市对投资者关闭大门的情况下,天量资金又涌向三四线城市。一二线城市房价暴涨激发了民众的恐慌情绪,不理智的投资者把三四线城市当做此轮房地产政策红利周期的最后一班车。

截至目前,随着原本库存量巨大的三四线城市房价开始上涨,全国性的去库存目标已基本达成。可以预测的是,当下一步房价不再上涨,三四线城市房地产市场将再次迈入寒冬。我一再警告那些想在三四线城市投资的人,一定要仔细调查当地二手房的升值情况。

如果有一定房龄的二手房,价格并未出现明显上涨,那就意味着当地住房的有效需求只集中在新房市场。不理性的抢购者,使得新房市场暂时出现求大于供,即使价格出现大幅上涨,也应想到新房在交房之后也会变成二手房。在今年三四线城市房地产火爆的前提下,地方政府会趁机超量卖地,然后再次制造新的过剩库存,若干年后在卖出的时候,你二手房升值部分真正能够兑现的有多少呢?

中国经济增速一直在放缓,2016年已经跌至30年以来的最低点。尽管对于这个庞大的世界第二大经济体来说,目前的增速相对还是很高,但我们一定要注意经济增长的效益是比较低的,经济转型和结构升级远未完成。

然而供给侧改革并不一帆风顺,而是痛苦和漫长的,因此人民日报 权威人士 提出中国经济今后将会长期处于 L 型的底端。我们必须看到,中国经济在转型升级过程中,一直在依赖房地产,以确保gdp增速和充分就业。

2016年经济依靠的是火热的一二线城市房地产,今年上半年又是三四线城市房地产,如果房地产的药效用完,下一步gdp增长动力该从哪里找?我想中国短期还未形成一个新的可靠的经济增长极。但是有一点,国家一直有两个不得不守的底线,一个是保证充分就业,一个是确保不发生系统性金融风险。

如果从这两个底线来分析中国房地产市场,我觉得会简单很多。限购为什么会放松,那是因为经济发展缺乏动力,需要固定资产投资来拉动GDP增速,否则失业率提高会引发更大的社会问题。失业者没有稳定的收入来源,又会导致断供潮,这样造成潜在的系统性金融风险。这两者是环环相扣的。

为什么又要重启限购呢?一二线城市如果不限购,资金就只会在这些资源优势更为明显的上位城市聚集,无限吹大房地产泡沫,而对三四线城市去库存无益。无论是上位城市的房地产泡沫,还是库存过高的三四线城市的地方政府债务危机,都是引发系统性金融风险不可忽视的不稳定因素。

为什么要提出加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制?长期以来,我们对房地产的调控都只是粗暴的行政干预,并未形成一套行之有效的顶层设计,因此我们看到房价暴涨了就进行打压,房价下跌了又会赶紧救市,头痛医头,脚痛医脚。这种调控措施严重破坏了市场的自我调节机制,造成资源严重浪费和低效配置,前两年三四线城市的天量库存就是一个深刻教训。

会议对房地产的定调是: 要稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制 ,这三点突出体现了国家对下半年房地产形势的一个判断。要稳定房地产市场,说明下半年全国房地产市场将会出现较多不稳定因素,房价暴涨或者暴跌都存在局部发生的可能性,这是国家不愿看到的。

无论是坚持政策连续性和稳定性,还是加快建立长效机制,其前提都是保证房地产市场稳定。坚持政策连续性和稳定性,说明限购政策不会轻易在短时间内放松或者进一步收紧。在房地产长效机制建立上,涉及到的问题过于复杂,需要一个系统的顶层设计,我觉得很难在短时间内建立起来,因此还必须依赖短期调控来稳定房地产市场。

我在之前的文章中就作出判断, 稳 字是合肥今年房地产市场的唯一特征。我们政府的调控目标是保证合肥房地产市场稳定,既不希望看到房价暴涨也不愿意看到暴跌。暴涨会进一部吹大资产泡沫,使资金脱实入虚,进而触及引发系统性金融风险的底线;暴跌又不利于社会固定资产投资,进而拖累经济发展,触及失业率过高这个底线。

合肥下半年房价走势依然会很稳,只要把握住这个中心思想,我想对于买房会游刃有余。部分区域可能会有所下跌,但跌幅不会很大,有些区域或部分房子甚至略有微涨,涨幅也不会很大。我们不应有买在最低点的这个念头,什么时候都可以买房,不论是新房还是二手房,要积极到市场上去寻找性价比高的房子。有机会就抓住,没机会就慢慢选,不必过于着急。

再一个,近期合肥部分银行传出首套房贷款利率上调的消息,很多人就坐不住了。我还是那个观点,不要让利息成为影响你决策买房的主要因素,那样你就舍本逐末了。十年前买房,到目前为止,房价翻了两倍,你现在会在意当时买房时背上的十几万利息吗?我想你那时选择做出买房决策要比你当时考虑贷多少钱、支付多少利息重要得多。

据有关报道,随着人们收入不断提高及货币贬值,普通人平均只用十年就提前还清了房贷,因此你实际支付的房贷利息,根本没有理论上那么多。要记住,买到便宜合意性价比高的房子,远比你未来十几年可能要多出的 缥缈 的几十万利息重要得多。

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